Barcelona Metropolis

El preu del lloguer a la ciutat de Barcelona ha canviat de tendència. I ho ha fet trencant un cicle de dos anys seguits a l’alça, en què ha anat augmentant trimestre rere trimestre fins a fregar els 1.200 euros al mes de mitjana, la xifra més alta de la història de la capital catalana i, també, de tot Catalunya. Però les dades del segon trimestre del 2024 mostren una davallada significativa d’un 5,2% respecte dels primers tres mesos de l’any, la qual cosa situa el lloguer mitjà en 1.131,75 euros. Tanmateix, el nombre de contractes firmats també ha anat a la baixa, amb una caiguda del 17,2% respecte de fa un any.

L’actualització de les dades dels preus dels lloguers que es va publicar al mes d’octubre era de les més esperades dels darrers anys: havia de mostrar si la limitació que s’aplicava a Catalunya des del març era o no capaç de frenar l’escalada. I la conclusió, tot i no ser definitiva, és clara: els preus han baixat després de l’aplicació del topall. Així ho mostra la mitjana de tots els contractes firmats el segon trimestre, publicada per l’Institut Català del Sòl (INCASÒL) a partir de les dades de les fiances dels lloguers dipositades.

La limitació s’aplica en virtut de la Llei estatal pel dret a l’habitatge, aprovada a mitjans del 2023, que permet a les comunitats autònomes posar un topall al preu del lloguer en els municipis que es declarin com a zones de mercat residencial tensat. Catalunya en va aprovar inicialment 140 i, al juliol, 131 més, de manera que les zones tenses abracen un total de 271 municipis, on viuen més de set milions de persones, és a dir, el 90% de la població catalana. En totes aquestes zones, el preu dels lloguers ha caigut, de mitjana, un 5%.

Però abans d’entrar a remenar aquestes dades, convé posar-les en context: Catalunya ha estat la primera comunitat autònoma on s’ha aplicat el control de preus previst a la llei, cosa que la converteix, de facto, en el banc de proves d’aquesta limitació. El que passi amb els preus del lloguer al Principat marcarà, en bona part, el futur d’aquesta mesura. Fora de Catalunya, quan van sortir les dades, només s’havia declarat com a zona tensada un altre lloc: el municipi basc d’Errenteria. Al mes de novembre, s’hi va afegir Navarra.

I això és així perquè el desplegament de la llei és opcional. Precisament, aquest element és el que ha enfrontat durant setmanes el Govern espanyol i algunes comunitats governades pel PP, amb la Comunitat de Madrid al capdavant, per la seva negativa a aplicar la llei d’habitatge. La ministra d’Habitatge, Isabel Rodríguez, va arribar a amenaçar primer de reduir el finançament a les comunitats que no apliquessin la llei, però després va matisar-ho dient que premiaria els territoris que la implementessin. Tanmateix, el Govern d’Isabel Díaz Ayuso no s’ha mogut, com tampoc ho va fer després de la massiva manifestació a mitjans d’octubre a la capital espanyola, on desenes de milers de persones van sortir al carrer per demanar una baixada dels preus dels lloguers.

Quan es parla del control de preus, es fa referència als dos elements de la llei d’habitatge estatal que actuen com a topall en les zones tenses. Per una banda, hi ha una regulació que afecta tots els lloguers i que prohibeix apujar el preu a tots els contractes —siguin renovacions a antics llogaters o nous contractes—, independentment de qui en sigui el propietari. Només poden augmentar de preu en línia amb la inflació, fet que canviarà quan el Govern espanyol creï un altre índex de referència, que marcarà l’increment permès dels lloguers.

Per altra banda, hi ha l’índex de regulació dels preus, que consisteix en un índex de referència que estipula un rang de preus per a tots els pisos de lloguer de grans propietaris —a Catalunya, aquesta figura inclou tots els propietaris amb cinc pisos o més— i també per als habitatges que han entrat al mercat de lloguer per primer cop durant els darrers cinc anys.

No és la primera vegada que Catalunya aplica un topall al lloguer; l’any 2020 va ser pionera amb el desenvolupament d’una llei pròpia que va limitar els preus durant 18 mesos, fins que el Tribunal Constitucional la va deixar sense efecte després d’un recurs del PP. D’aquell cas ja n’hi havia evidència empírica i és l’element que, precisament, quan van sortir les dades dels lloguers de Catalunya a mitjans d’octubre, va requerir el ministre d’Economia, Carlos Cuerpo, per extreure conclusions definitives. Encara era massa d’hora, deia, per tenir una “evidència suficient” sobre l’efecte de limitar els preus.

I què en sabem, d’aquell topall d’ara fa quatre anys? L’únic estudi peer-reviewed —que ha passat un procés de revisió i ha estat publicat per una revista acadèmica— el van fer Mariona Segú, Jordi Jofre-Montseny i Rodrigo Martínez-Mazza, i les conclusions van ser d’una reducció dels preus del 6%, sense evidències d’una disminució de contractes d’arrendaments firmats. En altres paraules, aquell topall no havia afectat l’oferta.

La reducció de l’oferta, un efecte col·lateral?

En canvi, de les dades dels preus dels lloguers de Catalunya del segon trimestre se n’extreu una caiguda de l’oferta. Als municipis tensats es van formalitzar, entre l’abril i el juny, 24.543 lloguers, un 17,2% menys que el mateix trimestre de l’any anterior. A la resta del territori el descens va ser només d’un 1,6%. És a causa del topall? La resposta és la mateixa que abans: sembla que sí, però les conclusions no són definitives. El mateix Sindicat de Llogateres ho atribuïa al traspàs massiu de pisos a la modalitat de lloguer de temporada, justament per eludir els topalls, mentre que la Cambra de la Propietat Urbana considerava que la disminució dels contractes es devia al traspàs de pisos al mercat de compravenda.