Hay normas jurídicas que garantizan el acceso a la vivienda como derecho esencial por encima de cualquier otro y que otorgan a las administraciones públicas un amplio instrumental de acción para defenderlo.
La vivienda es a la vez un derecho esencial y el factor productivo más importante de la economía.
Foto: Dani Codina
La vivienda es a la vez un derecho esencial y el factor productivo más importante de la economía. Tiene una influencia directa en él a través del sector de la construcción, que representa el 5,6 % del PIB de España, e indirecta a través del turístico, que supone el 13 % del PIB. La tensión es evidente entre los que aspiran a ejercer un derecho recogido en la cúspide de nuestro ordenamiento jurídico (artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos, artículo 47 de la Constitución y artículo 26 del Estatuto de Autonomía) y los que buscan en la vivienda una inversión rentable.
Actualmente se impone la concepción exclusiva de la vivienda como factor productivo gracias a la adaptación de determinadas normas, como la reformada Ley de Arrendamientos Urbanos. Pese a ello, hay normas jurídicas que garantizan el acceso a la vivienda como derecho esencial por encima de cualquier otro y que otorgan a las administraciones públicas un amplio instrumental de acción. Esta normativa permite intervenir en el mercado inmobiliario para evitar la especulación; garantiza que las plusvalías urbanísticas no las patrimonialicen solo las rentas más altas, e, incluso, ampara la limitación de las rentas de alquiler en los casos en que su falta de regulación pondría en peligro el modelo de crecimiento urbano previsto en el planeamiento urbanístico y en las leyes. Veamos algunas de estas normativas.
Es evidente que los inversores inmobiliarios quieren obtener la mayor rentabilidad posible de sus operaciones comprando los inmuebles a bajo precio y comercializándolos al más alto posible. Actualmente en Barcelona la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias se sitúa en un promedio del 10 %, que supera el 12 % en algunos barrios. Esto genera una tendencia inversora alcista que comporta un encarecimiento de los precios de las viviendas.
En Barcelona el inmueble más barato (y el más buscado) es el edificio o la vivienda en estado de conservación deficiente y ocupado en régimen de arrendamiento de larga duración. El rendimiento más alto que estos inmuebles pueden dar se obtiene vaciándolos y rehabilitándolos al coste más bajo posible para incrementar después los precios de explotación (ventas o alquileres altos). Los inversores buscan un tipo de habitante (cliente) que pueda pagar el precio más alto; cliente que no coincide con el residente tradicional de los barrios, que acostumbra a tener un poder adquisitivo estancado o que no crece tanto como el precio de la vivienda. Quien puede pagar los nuevos precios es un habitante de sustitución que el inversor inmobiliario busca en función de su nivel de renta, sin importarle que sea nacional o extranjero, habitante habitual o flotante. Por tanto, el vaciado de un edificio es un factor gentrificador de primer orden, junto con el incremento de las rentas de alquiler.
La Administración pública debe evitar el vaciado. Nuestro ordenamiento permite oponerse prohibiendo la venta de los edificios en peor estado de conservación por el procedimiento de declararlos como infraviviendas si no garantizan las condiciones mínimas de habitabilidad, condiciones que son de obligado cumplimento según el Decreto 141/2012. La normativa que habilita para declarar como infravivienda un inmueble incluye el artículo 3 de la Ley 18/2007, del Derecho a la Vivienda, y el artículo 2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, por el cual se aprobó el texto refundido de la Ley del Suelo y de la Rehabilitación Urbana.
Una vez declarada la condición de infravivienda de un inmueble, en los casos más graves de falta de conservación hay que prohibir su venta, alquiler o cesión, medida prevista expresamente por el artículo 44 de la Ley del Derecho a la Vivienda. De este modo, mediante la aplicación de una norma, las administraciones públicas pueden evitar la primera causa de la gentrificación: la compra de un bien inmueble a un precio bajo.
Naturalmente, estos inmuebles en mal estado tendrán que cumplir los requisitos mínimos de habitabilidad, adecuación que la Administración deberá exigir a la persona propietaria. Esta obligación se deriva de la función social de la propiedad, según establecen el artículo 33 de la Constitución y los artículos 5 y 30 de la Ley del Derecho a la Vivienda.
La obligación de rehabilitar los edificios es otra medida para limitar su vaciado. Las administraciones no pueden otorgar ningún licencia de rehabilitación si no se garantiza, previamente, el realojamiento temporal de los habitantes legítimos del edificio y su posterior regreso, según el artículo 34 de la Ley del Derecho a la Vivienda y los artículos 18 y 19 del Decreto Legislativo 7/2015 ya mencionado.
Así pues, los inmuebles tienen que rehabilitarse antes de venderse, lo que encarece la operación de compraventa. El encarecimiento reduce el margen de rentabilidad de las inversiones inmobiliarias, margen que aún se reducirá más si los edificios no se pueden vaciar fácilmente de sus ocupantes legítimos, que tendrán derecho a volver después de la rehabilitación, lo que reducirá las expectativas de comercialización. Estas actuaciones permitirán normalizar las inversiones y reequilibrar el mercado inmobiliario, normalizar los alquileres y hacerlos más accesibles a todos los ciudadanos.
Hay otras medidas legales dirigidas a controlar el mercado, como las que buscan garantizar el retorno al conjunto de los ciudadanos de las plusvalías derivadas de las mejoras públicas y las que posibilitan limitar las rentas de alquiler en los casos en que su determinación libre pondría en peligro el modelo de ordenación de la ciudad.