Quan compres un habitatge, adquireixes la seva propietat, n’ets titular, a canvi d’una suma convinguda de diners (preu).

Qui compra l’habitatge es denomina part compradora i qui el ven, part venedora.

L’acord entre les parts es materialitza a través d’un contracte de compravenda, una mena de contracte regulat a Catalunya al llibre sisè del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes.

En signar el contracte, ambdues parts s’obliguen recíprocament i cadascuna adquireix uns deures i unes obligacions:

• La part venedora s’obliga a entregar l’habitatge a la part compradora, a garantir que l’habitatge venut és conforme amb allò que s’ha pactat al contracte i a traslladar la titularitat i la possessió de l’habitatge.
• La part compradora s’obliga a pagar el preu pactat i té dret a rebre l’habitatge amb tots els seus accessoris i documents.

La contractació de la hipoteca: quan compres un habitatge, en general necessites finançament bancari a través de la contractació d’una hipoteca, la qual requereix complir els criteris de solvència que et demana l’entitat bancària i aportar una quantitat inicial de diners. Normalment, les hipoteques cobreixen el 80% del valor de taxació o de mercat, segons quin sigui menor; per tant, hauràs de disposar del 20% restant.

Les despeses de l’operació de compra: quan compres un habitatge, has de tenir en compte que, a més del preu, pagaràs entre un 7% i un 14% del valor de l’habitatge en concepte de despeses de l’operació (impostos, notaria, registre i gestoria).

La recerca d’hipoteca
Un cop visualitzat el tipus d’habitatge que vols, i més o menys el seu preu, has de pensar: 

• Tens diners estalviats?
• Quants diners necessites demanar al banc?
• Quina serà la quota hipotecària mensual que finalment hauràs de pagar?
• Quines són les despeses que hauràs de pagar per l’operació de compravenda?

En aquest moment serà important buscar productes hipotecaris fent recerca a internet i preguntar a entitats bancàries, per veure què t’ofereixen. Una eina útil en aquest pas és el comparador d’hipoteques Colibid. A partir d’aquí, pots utilitzar el simulador d’hipoteques de l’Associació Hipotecària Espanyola per analitzar, amb diferents condicions, quina seria la quota final aproximada.

L’impost de béns immobles (IBI) és un impost municipal associat a la propietat. Tota persona propietària ha de pagar-lo. Serà important, abans de comprar, assegurar-se que la persona venedora els ha pagat, sol·licitant l’últim rebut pagat d’IBI.

Despeses comunitàries: si l’habitatge que compres es troba dins d’un edifici, pagaràs unes quotes de comunitat pel manteniment de les zones comunes de l’edifici i les despeses per obres de millores i rehabilitació que es pactin (les denominades derrames), en funció d’un percentatge de participació que té assignat cada habitatge en la comunitat.

Has de tenir en compte que l’article 60.2 de la llei d’habitatge estableix la informació mínima que ha de contenir l’oferta:

• La identificació de l’agent que intervé en la transacció.
• La identificació de l’habitatge, amb l’expressió de la superfície útil i la dels annexos.
• La referència de la inscripció registral.
• El preu total de la transmissió, amb la indicació dels impostos que la graven i que legalment corresponen a la persona compradora, i de les altres despeses inherents al contracte que li són imputables.
• Els terminis d’inici de les obres i de lliurament de l’habitatge, si es tracta d’una oferta de transmissió d’habitatges en projecte o construcció.
• La indicació del règim de protecció i el pla d’habitatge al qual es troba inclòs, si es tracta d’una oferta d’habitatge de protecció oficial.
• Si, a més, t’obliguen a pagar a compte una quantitat superior a l’1% del preu, el contingut de l’oferta requerirà més informació complementària com ara les dades registrals, les càrregues, les despeses de comunitat i derrames, l’antiguitat de l’habitatge, característiques essencials de l’habitatge, condicions de pagament, informació sobre la llicència d’obres (si comprem un habitatge en construcció) i informació detallada sobre el règim d’HPO (si comprem un habitatge protegit).

En comprar un habitatge de segona mà cal assegurar-se que disposa de tota la documentació, està al corrent de càrregues i deutes, i no té afectacions de cap mena. Demana:

• La cèdula d’habitabilitat: és un document emès per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya que certifica que l’immoble que compres és apte per ser habitable. Si la cèdula es troba caducada, és obligació de la persona venedora renovar-la abans de la data de la signatura. En aquest enllaç tens accés al cercador de cèdules de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.
• El certificat d’eficiència energètica: és un document que, com el seu nom indica, ens diu quina és l’eficiència energètica de l’habitatge. A més eficiència, més sostenible serà i menys recursos consumirà, la qual cosa es traduirà en estalvi energètic. Per saber si l’habitatge té certificat d’eficiència energètica, pots consultar aquest enllaç.
• La titularitat i les càrregues de l’habitatge: per certificar la identitat de les persones propietàries (que són les que estan autoritzades a vendre l’habitatge) i saber si tenen deutes que han de liquidar abans de fer-ho, cal demanar la nota simple. És un document emès pel Registre de la Propietat on està inscrit l’habitatge. En general ens l’ha de facilitar la persona venedora, encara que també el podem aconseguir a través del web registradores.org.
• L’estat del pagament dels impostos i de quotes i derrames de la comunitat: la persona que ven ha d’estar al corrent dels pagaments per aquests conceptes.
• L’Informe d’inspecció tècnica de l’edifici: et permet saber si hi ha alguna rehabilitació pendent. Aquesta informació l’hauràs de completar amb la sol·licitud de les tres darreres actes de la junta de propietaris de l’edifici.
• L’estat urbanístic de l’edifici: és fonamental que examinis si l’habitatge té alguna afectació urbanística que pugui reduir el seu valor o significar que en un futur se’ns pugui expropiar. Si compres un habitatge a la ciutat de Barcelona, pots revisar la situació urbanística d’un determinat immoble consultant el Portal d’Informació Urbanística de Barcelona.

Respecte a les primeres ajudes, fins a exhaurir el pressupost pots demanar préstecs a interès zero per finançar el 20% del preu de compra que no et finança el banc. A canvi, l'habitatge passa a ser un habitatge amb protecció oficial de preu limitat. Informa-te'n al web de l'Institut Català de Finances.

Sobre les segones ajudes, subvencionen diferents actuacions executades en edificis i interiors d’habitatge que suposin la millora de les condicions d’habitabilitat, accessibilitat i l’eficiència energètica. Consulta’n més detalls aquí.

Es coneix com a reserva de l’habitatge el fet de donar a l’API o persona intermediària una quantitat a compte del preu de l’habitatge que aturarà la venda i que queda condicionada al fet que la persona venedora accepti l’oferta. Si no l’accepta, es retornen els diners entregats; si finalment accepta l’oferta, aquests quedaran a compte del preu.

Quan fem les reserves hem d’anar amb molta cautela, ja que, en moltes ocasions, no es preveu res en cas que siguem les persones compradores les que no volem continuar endavant. Si passa això i no hem previst res en signar la reserva, perdrem els diners entregats. El millor consell és que, no només la quantitat donada en reserva quedi condicionada a l’acceptació de l’oferta per part de la persona venedora, sinó que es condicioni al fet que després se signi un contracte d’arres o es formalitzi la compravenda. De tal manera que, si la part compradora decideix no continuar endavant amb la compra de l’habitatge, se li retornin els diners sense problema.

En aquest punt serà molt important que la reserva entregada quedi fixada en l’anomenat document de reserva, el qual signaran la part compradora i l’API que intervingui en l’operació.

En aquesta fase del procés, la part venedora ja ha acceptat l’oferta i en previsió que trigaràs encara un temps fins a aconseguir la hipoteca, a les dues parts els interessarà signar una promesa de compravenda, lliurant una quantitat a compte del preu que denominarem arres (a la qual s’afegirà la quantitat entregada en concepte de reserva).

Aquestes arres, en general, es definiran com a arres penitencials i, a part de ser una quantitat donada a compte del preu de l’habitatge, tindran efectes indemnitzatoris si una de les parts desisteix.

Així, si com a part compradora desistim de la compravenda i no anem a la notaria el dia de la signatura, perdrem la quantitat que hem donat. Si és la persona venedora qui desisteix i no acudeix a la signatura, ha de retornar-ne el doble de l’import a la part compradora.

Aquest efecte de les arres, propi de les arres penitencials, ha de figurar expressament al contracte. És a dir, en el contracte d’arres s’ha de reflectir, per part de la persona venedora, l’obligació de vendre l’habitatge lliure de càrregues i al corrent d’impostos i quotes de la comunitat i altres despeses comunitàries.

El contracte d’arres ha d’incloure:

• Identificació de les parts (part compradora i API).
• Identificació de l’immoble.
• Preu final ofert.
• Quantitat de diners lliurada en arres (s’afegirà si hem facilitat la reserva).
• Efectes de les arres penitencials.
• Data límit per formalitzar davant el notari.
• Pacte pel qual la persona venedora assumeix l’obligació de vendre l’habitatge lliure de càrregues i al corrent d’impostos i quotes de la comunitat i altres despeses comunitàries.
• Pacte de desistiment justificat en cas de no concessió de finançament necessari per a la compra: amb aquest pacte s’acorda que el fet de no aconseguir la hipoteca per causes no imputables a la part compradora s’entendrà com un desistiment justificat. La part venedora tornarà a la part compradora la quantitat entregada en arres i es donarà per finalitzada l’operació.

El dia assenyalat, la part compradora i la part venedora es trobaran a la notaria designada amb una persona representant de l’entitat bancària. El notari el podrà triar la part compradora, encara que, si no en coneix cap, serà l’entitat bancària amb la qual es contracti la hipoteca qui el designarà.

El notari redactarà en un document notarial, també denominat escriptura, detallant:

• El contingut del contracte de compravenda amb indicació de les parts intervinents.
• L’objecte de la compravenda.
• El preu.
• La forma de pagament i les obligacions de cadascuna de les parts.
• Les despeses de l’operació.

El notari llegirà i explicarà aquest document; a més, verificarà que estigui tota la documentació de l’habitatge i que aquesta sigui correcta. 

En el mateix acte se signarà la hipoteca (també a través de document notarial o escriptura) amb la persona representant de l’entitat bancària qui, llavors, transferirà els diners a la part venedora i aquesta facilitarà les claus de l’habitatge i la possessió d’aquest.

Un cop signades les escriptures, la gestoria liquidarà els impostos corresponents davant l’Agència Tributària de Catalunya i accedirà al Registre de la Propietat on estigui inscrit l’habitatge per inscriure la nova persona titular de l’habitatge i la hipoteca formalitzada.

Impostos: hauràs de pagar aproximadament un 10% del preu de l’habitatge, bé en concepte d’IVA (si compres un pis nou), bé en concepte d’impost de transmissions patrimonials (si compres un habitatge de segona mà).

Si no superes els 35 anys i compres un habitatge usat, a l’hora de pagar l'ITP pots beneficiar-te d'una reducció del 50% i pagaràs només el 5% del valor de referència de l’habitatge.

Notaria i Registre de la Propietat: el notari suposarà una despesa d’entre un 0,2 i un 0,5% del preu de l’habitatge més el cost de les còpies de l’escriptura. Per la seva banda, el registrador o registradora cobrarà entre un 0,1 i un 0,25% del preu de l’habitatge.

Altres gestions: són les despeses dels serveis de gestoria que liquiden els impostos i porten les escriptures al registrador i les recullen un cop estan redactades i registrades.

Taxació: com la necessitarem per demanar el préstec hipotecari, sempre serà a càrrec de la part compradora.