En el contracte d’arrendament d’habitatge o contracte de lloguer intervenen dues parts: la persona que cedeix l’habitatge (arrendadora) i la persona que el rep perquè sigui el seu domicili habitual (arrendatària o llogatera).

Aquest pacte comporta una sèrie de drets i obligacions per a cadascuna de les parts.

La cessió d’aquest habitatge serà temporal i a canvi d’un preu, la renda.

Cèdula d’habitabilitat: document oficial, emès per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, que acredita que l’immoble és apte per habitar-se.

Certificat d’eficiència energètica: document que indica el grau de sostenibilitat i estalvi energètic de l’habitatge.

Certificat del Sistema estatal de referència del lloguer: indicador publicat pel Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana que ofereix un rang de valors de preus de lloguer d’habitatges com a referència per fixar la renda en els nous contractes d’arrendament d’habitatge. No s’ha de confondre amb l’índex de referència del preu del lloguer emès per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.

Si decideixes marxar del pis que llogues o se t’acaba el contracte, és important que amb la persona arrendadora signis el Document de resolució de contracte, amb el qual:

• Es dona per finalitzat el contracte.
• S’entreguen les claus en una data determinada.
• S’entén que, des d’aquesta data, no tindràs cap relació amb el pis.

Serà important que hi consti la informació següent:

• La data d’entrega de claus i de marxa de l’habitatge.
• Els consums dels subministraments, per facilitar el càlcul dels consums que realment has d’assumir, els quals sempre han de ser anteriors a la data de resolució de contracte i mai posteriors.
• L’obligació de la persona arrendadora de canviar la titularitat dels subministraments que fins ara has assumit com a persona llogatera.
• Qualsevol desperfecte que es vegi a l’habitatge. Si no es veu res, és aconsellable posar que no s’hi aprecien desperfectes. Si pots, adjunta fotografies per assegurar-te que et retornin tota la fiança.
• L’obligació de la persona arrendadora de retornar la fiança i el número de compte d’ingrés.

Al contracte de lloguer ha de constar el títol “Contracte d’arrendament d’habitatge habitual”, les clàusules han d’expressar que el contracte es regula pel títol II de la LAU i que el destí de l’habitatge pactat ha de ser cobrir la necessitat d’habitatge permanent de la persona llogatera.

Cal que s’identifiqui la persona arrendadora i els llogaters amb nom i cognoms, document d’identitat i domicili (en molts contractes s’indica el domicili de la immobiliària, però és recomanable que el domicili sigui el de la persona arrendadora).

L’habitatge ha d’aparèixer identificat amb l’adreça exacta i, com a mínim, amb la referència cadastral i el número de cèdula d’habitabilitat.

• La llei estableix un sistema de pròrrogues que garanteix l’arrendament de l’habitatge durant un temps determinat, amb independència del temps pactat amb la persona arrendadora. Es tracta d’una pròrroga obligatòria de cinc anys en cas que qui arrenda sigui persona física, i de set anys si és persona jurídica.
• Durant aquest temps, sigui quina sigui la durada pactada al contracte, no et podran fer fora.
• Un cop passada la pròrroga obligatòria, si no et notifiquen amb quatre mesos d’antelació que has de marxar, el contracte es pot prorrogar d’any en any fins a un màxim de tres anys més. Durant les pròrrogues del contracte continuaran regint els mateixos pactes.
• Cal que sàpigues que, a més d’aquestes pròrrogues, la nova LAU estableix dues pròrrogues més: per raons de vulnerabilitat i per raó de zona de mercat tensionat.

Un cop ha passat el primer any de lloguer, sempre que el contracte estigui sotmès a pròrrogues i així s’hi indiqui, la persona arrendadora pot evitar la pròrroga obligatòria si necessita l’habitatge per a si mateixa o per a les persones que estableix la llei.

Aquesta s’ha de notificar per escrit amb dos mesos d'antelació a la data en què es produeix la necessitat d'habitatge.

Si al contracte no es diu res, no podrà evitar la pròrroga obligatòria.

• La persona llogatera té sempre la possibilitat de marxar de l’habitatge un cop transcorreguts sis mesos del contracte de lloguer i avisant amb trenta dies d’antelació.
• Aquest desistiment pot comportar, sempre que així s’indiqui en el contracte, el pagament a la persona arrendadora d’una indemnització d’un mes de renda per cada any de contracte que resti per complir.

El nou índex de referència dels preus de lloguer marca un rang de preus mínims i màxims de lloguer. S’aplica de manera homogènia a tot l’Estat des del 16 de març de 2024.

La persona arrendadora té l’obligació d’indicar al contracte quin és el preu de l’habitatge segons aquesta regulació.

Si signes un contracte a partir del 16 de març de 2024, el preu del lloguer no pot superar el preu que ens marquen les regles del sistema de limitacions de rendes establertes a la LAU:

• Si la persona arrendadora és gran tenidora d’habitatge,  el preu de renda no podrà superar el menor d’aquests dos: el preu que marqui l’índex de referència de preus del lloguer o el preu de renda del darrer contracte, en cas que l’habitatge s’hagi arrendat en els darrers cinc anys. Si l’habitatge no s’ha llogat en els darrers cinc anys, la renda no podrà ser mai superior a l’índex de referència.
• Si la persona arrendadora és una petita tenidora d’habitatge, el preu de renda no podrà superar el preu del darrer contracte, en cas que l’habitatge s’hagi arrendat en els darrers cinc anys; la renda no podrà ser mai superior a l’índex de referència.
• Com a excepcions, el preu del lloguer podrà superar en un 10% com a màxim el preu del contracte anterior si el pis ha estat rehabilitat en els dos anys anteriors al contracte o si el contracte se signa, o inclou un dret a pròrroga, per deu anys o més.
• Si ja tenies un contracte signat abans, el contracte continua vigent i la llei no l’afecta. També queden fora d’aquesta regulació els contractes de temporada.
• Troba més respostes a les preguntes freqüents sobre el nou índex al web habitatge.barcelona.

És important que et fixis si tens una clàusula d’actualització de renda al contracte de lloguer. Si la tens, la persona arrendadora només et pot pujar la renda anualment de conformitat amb ella. Si no la tens, no et podrà actualitzar la renda i aquesta serà sempre la mateixa durant tot el contracte i les pròrrogues. Normalment, la persona arrendadora pujarà la renda amb el percentatge de variació interanual de l’IPC publicat en data de l’actualització.

Cal saber que, per evitar que els preus dels lloguers pugin massa, la llei posa límits a l’hora d’actualitzar-los. Ara mateix, aquests increments no poden ser més alts que l’índex de referència que publica cada mes l’Institut Nacional d’Estadística (INE). Aquest índex serveix per revisar, un cop l’any, el preu del lloguer en els contractes d’habitatge.

De conformitat amb la LAU, et poden exigir, a més de la renda, una sèrie de despeses generals necessàries per al manteniment de l’immoble: IBI, quota de comunitat o taxa d’escombraries.

Aquestes despeses hauran d’estar relacionades i quantificades específicament al contracte de lloguer, i s’han d’indicar per separat al rebut del lloguer.

Si l’habitatge s’ha llogat en els darrers cinc anys i en el darrer contracte de lloguer no s’incloïen despeses, la persona arrendadora no podrà exigir despeses generals en el nou contracte.

Amb la finalitat de fer front a possibles impagaments i destrosses a l’habitatge, la llei t’obliga a l’inici del contracte a pagar una mensualitat de renda en concepte de fiança.

La llei faculta l’arrendador que, per a la mateixa finalitat, pugui demanar més garanties (més diners, avals bancaris, avals personals), que es limitaran a dos mesos de lloguer.

Serà important que en el contracte de lloguer s’especifiqui bé què passa en cas d’haver de fer obres i reparacions a l’habitatge de lloguer. Assegura’t que el que diu el contracte respecta allò que s’estableix a l’article 21 de la LAU.

De conformitat amb la llei, com a persona llogatera només pagaràs les petites reparacions degudes al desgast d’ús i aquelles derivades d’un mal ús per part teva.

La persona arrendadora haurà de fer totes les reparacions necessàries per conservar l’habitatge en condicions d’habitabilitat.