En el contrato de arrendamiento de vivienda o contrato de alquiler intervienen dos partes: la persona que cede la vivienda (arrendadora) y la persona que la recibe para que sea su domicilio habitual (arrendataria o inquilina).

Este pacto comporta una serie de derechos y obligaciones para cada una de las partes.

La cesión de esta vivienda será temporal y a cambio de un precio, la renta.

Cédula de habitabilidad: documento oficial, emitido por la Agencia de la Vivienda de Cataluña, que acredita que el inmueble es apto para ser habitado.

Certificado de eficiencia energética: documento que indica el grado de sostenibilidad y ahorro energético de la vivienda.

Certificado del Sistema estatal de referencia del alquiler: indicador publicado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana que ofrece un rango de valores de precios de alquiler de viviendas como referencia para fijar la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda. No debe confundirse con el índice de referencia del precio del alquiler emitido por la Agencia de la Vivienda de Cataluña.

Si decides marcharte del piso que alquilas o se te acaba el contrato, es importante que con la persona arrendadora firmes el documento de resolución de contrato, con el que:

• Se da por finalizado el contrato.
• Se entregan las llaves en una fecha determinada.
• Se entiende que, desde esa fecha, no tendrás ninguna relación con el piso.

Será importante que conste la siguiente información:

• Fecha de entrega de llaves y marcha de la vivienda.
• Consumos de los suministros, para facilitar el cálculo de los consumos que realmente debes asumir, los cuales siempre deben ser anteriores a la fecha de resolución del contrato y nunca posteriores.
• Obligación de la persona arrendadora de cambiar la titularidad de los suministros que hasta ahora has asumido como persona inquilina.
• Cualquier desperfecto que se vea en la vivienda. Si no se ve ninguno, es aconsejable poner que no se aprecian desperfectos. Si puedes, adjunta fotografías para asegurarte de que te devuelvan toda la fianza.
• Obligación de la persona arrendadora de devolver la fianza y número de cuenta para el ingreso.

En el contrato de alquiler debe constar el título “Contrato de arrendamiento de vivienda habitual”, las cláusulas deben expresar que el contrato se regula por el título II de la LAU y que el destino de la vivienda pactada debe ser cubrir la necesidad de vivienda permanente de la persona inquilina.

Es necesario que se identifiquen la persona arrendadora y los inquilinos con nombre y apellidos, documento de identidad y domicilio (en muchos contratos se indica el domicilio de la inmobiliaria, pero es recomendable que el domicilio sea el de la persona arrendadora).

La vivienda debe aparecer identificada con la dirección exacta y, como mínimo, con la referencia catastral y el número de cédula de habitabilidad.

• La ley establece un sistema de prórrogas que garantiza el arrendamiento de la vivienda durante un tiempo determinado, con independencia del tiempo pactado con la persona arrendadora. Se trata de una prórroga obligatoria de cinco años en caso de que quien arrienda sea persona física, y de siete años si es persona jurídica.
• Durante este tiempo, sea cual sea la duración pactada en el contrato, no podrán echarte.
• Una vez pasada la prórroga obligatoria, si no te notifican con cuatro meses de antelación que tienes que marcharte, el contrato puede prorrogarse de año en año hasta un máximo de tres años más. Durante las prórrogas del contrato continuarán rigiendo los mismos pactos.
• Es necesario que sepas que, además de estas prórrogas, la nueva LAU establece dos prórrogas más: por razones de vulnerabilidad y por razón de zona de mercado tensionado.

Una vez ha pasado el primer año de alquiler, siempre que el contrato esté sometido a prórrogas y así se indique, la persona arrendadora puede evitar la prórroga obligatoria si necesita la vivienda para sí misma o para las personas que establece la ley.

Esta debe notificarse por escrito con dos meses de antelación a la fecha en la que se produce la necesidad de vivienda.

Si en el contrato no se dice nada, no podrá evitar la prórroga obligatoria.

• La persona inquilina tiene siempre la posibilidad de marcharse de la vivienda una vez transcurridos seis meses del contrato de alquiler, avisando con treinta días de antelación.
• Este desistimiento puede conllevar, siempre que así se indique en el contrato, el pago a la persona arrendadora de una indemnización de un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.

El nuevo índice de referencia de los precios de alquiler marca un rango de precios mínimos y máximos de alquiler. Se aplica de forma homogénea en todo el Estado desde el 16 de marzo de 2024.

La persona arrendadora tiene la obligación de indicar en el contrato cuál es el precio de la vivienda según esta regulación.

Si firmas un contrato a partir del 16 de marzo de 2024, el precio del alquiler no puede superar el precio que marcan las reglas del sistema de limitaciones de rentas establecidas en la LAU:

• Si la persona arrendadora es gran tenedora de vivienda, el precio de renta no podrá superar el menor de estos dos: el precio que marque el índice de referencia de los precios de alquiler o el precio de renta del último contrato, en caso de que la vivienda se haya arrendado en los últimos cinco años. Si la vivienda no se ha alquilado en los últimos cinco años, la renta no podrá ser nunca superior al índice de referencia.
• Si la persona arrendadora es una pequeña tenedora de vivienda, el precio de renta no podrá superar el precio del último contrato, en caso de que la vivienda se haya arrendado en los últimos cinco años; la renta no podrá ser nunca superior al índice de referencia.
• Como excepciones, el precio del alquiler podrá superar en un 10 % como máximo el precio del contrato anterior si el piso ha sido rehabilitado en los dos años anteriores al contrato o si el contrato se firma, o incluye un derecho a prórroga, por diez años o más.
• Si ya tenías un contrato firmado antes, el contrato continúa vigente y la ley no le afecta. También quedan fuera de esta regulación los contratos de temporada.
• Encuentra más respuestas en las Preguntas frecuentes sobre el nuevo índice en la web habitatge.barcelona.

Es importante que te fijes si tienes una cláusula de actualización de renta en el contrato de alquiler. Si la tienes, la persona arrendadora solo puede subirte la renta anualmente de conformidad con esta. Si no la tienes, no podrá actualizarte la renta y esta será siempre la misma durante todo el contrato y las prórrogas. Normalmente, la persona arrendadora subirá la renta con el porcentaje de variación interanual del IPC publicado en fecha de la actualización.

Se debe saber que, para evitar que los precios de los alquileres suban demasiado, la ley pone límites a la hora de actualizarlos. Ahora mismo, estos incrementos no pueden ser mayores que el índice de referencia que publica cada mes el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este índice sirve para revisar, una vez al año, el precio de alquiler en los contratos de vivienda.

De conformidad con la LAU, pueden exigirte, además de la renta, una serie de gastos generales necesarios para el mantenimiento del inmueble: IBI, cuota de comunidad o tasa de basuras.

Estos gastos deberán estar relacionados y cuantificados específicamente en el contrato de alquiler, y deben indicarse por separado en el recibo del alquiler.

Si la vivienda se ha alquilado en los últimos cinco años y en el último contrato de alquiler no se incluían gastos, la persona arrendadora no podrá exigir gastos generales en el nuevo contrato.

Con el fin de hacer frente a posibles impagos y destrozos en la vivienda, la ley te obliga al inicio del contrato a pagar una mensualidad de renta en concepto de fianza.

La ley faculta al arrendador para que, para el mismo fin, pueda pedir más garantías (más dinero, avales bancarios, avales personales), que estarán limitadas a dos meses de alquiler.

Será importante que en el contrato de alquiler se especifique bien qué pasa en caso de tener que hacer obras y reparaciones en la vivienda de alquiler. Asegúrate de que lo que dice el contrato respeta lo establecido en el artículo 21 de la LAU.

De conformidad con la ley, como persona inquilina solo pagarás las pequeñas reparaciones debidas al desgaste de uso y aquellas derivadas de un mal uso por tu parte.

La persona arrendadora deberá hacer todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.