Cuando compras una vivienda, adquieres su propiedad, eres su titular, a cambio de una suma convenida de dinero (precio).

Quien compra la vivienda se denomina parte compradora y quien la vende, parte vendedora.

El acuerdo entre las partes se materializa a través de un contrato de compraventa, una especie de contrato regulado en Cataluña en el libro sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos.

Al firmar el contrato, ambas partes se obligan recíprocamente y cada una adquiere unos deberes y obligaciones:

• La parte vendedora se obliga a entregar la vivienda a la parte compradora, a garantizar que la vivienda vendida es conforme a lo pactado en el contrato y a trasladar la titularidad y la posesión de la vivienda.
• La parte compradora se obliga a pagar el precio pactado y tiene derecho a recibir la vivienda con todos sus accesorios y documentos.

La contratación de la hipoteca: cuando compras una vivienda, por lo general necesitas financiación bancaria a través de la contratación de una hipoteca, la cual requiere cumplir los criterios de solvencia que te pide la entidad bancaria y aportar una cantidad inicial de dinero. Normalmente, las hipotecas cubren el 80 % del valor de tasación o de mercado, según el que sea menor; por lo tanto, deberás disponer del 20 % restante.

Los gastos de la operación de compra: cuando compras una vivienda, debes tener en cuenta que, además del precio, pagarás entre un 7 % y un 14 % del valor de la vivienda en concepto de gastos de la operación (impuestos, notaría, registro y gestoría).

La búsqueda de hipoteca
Una vez visualizado el tipo de vivienda que quieres, y su precio aproximado, debes pensar: 

• ¿Tienes dinero ahorrado?
• ¿Cuánto dinero necesitas pedir al banco?
• ¿Cuál será la cuota hipotecaria mensual que finalmente tendrás que pagar?
• ¿Cuáles son los gastos que deberás pagar por la operación de compraventa?

En este momento será importante buscar productos hipotecarios haciendo investigación en internet y preguntar a entidades bancarias, para ver qué te ofrecen. Una herramienta útil en este paso es el comparador de hipotecas Colibid. A partir de ahí, puedes utilizar el simulador de hipotecas de la Asociación Hipotecaria Española para analizar, con diferentes condiciones, cuál sería la cuota final aproximada.

El impuesto de bienes inmuebles (IBI) es un impuesto municipal asociado a la propiedad. Toda persona propietaria debe pagarlo. Será importante, antes de comprar, asegurarse de que la persona vendedora lo ha pagado, solicitando el último recibo pagado del IBI.

Gastos comunitarios: si la vivienda que compras se encuentra dentro de un edificio, pagarás unas cuotas de comunidad por el mantenimiento de las zonas comunes del edificio y los gastos por obras de mejoras y rehabilitación que se pacten (las denominadas derramas), en función de un porcentaje de participación que tiene asignada cada vivienda en la comunidad.

Debes tener en cuenta que el artículo 60.2 de la ley de vivienda establece la información mínima que debe contener la oferta:

• Identificación del agente que interviene en la transacción.
• Identificación de la vivienda, con la expresión de la superficie útil y la de los anexos.
• Referencia de la inscripción registral.
• Precio total de la transmisión, con la indicación de los impuestos que la gravan y que legalmente corresponden a la persona compradora y de los demás gastos inherentes al contrato que le son imputables.
• Plazos de inicio de las obras y de entrega de la vivienda, si se trata de una oferta de transmisión de viviendas en proyecto o construcción.
• Indicación del régimen de protección y el plan de vivienda al que se encuentra acogido, si se trata de una oferta de vivienda de protección oficial.
• Si, además, te obligan a pagar a cuenta una cantidad superior al 1 % del precio, el contenido de la oferta requerirá más información complementaria, como datos registrales, cargas, gastos de comunidad y derramas, antigüedad de la vivienda, características esenciales de la vivienda, condiciones de pago, información sobre la licencia de obras (si compramos una vivienda en construcción) e información detallada sobre el régimen de VPO (si compramos una vivienda protegida).

Al comprar una vivienda de segunda mano debes asegurarte de que dispone de toda la documentación, está al corriente de cargas y deudas, y no tiene afectaciones de ningún tipo. Pide:

• Cédula de habitabilidad: es un documento emitido por la Agencia de la Vivienda de Cataluña que certifica que el inmueble que compras es apto para ser habitado. Si la cédula se encuentra caducada, es obligación de la persona vendedora renovarla antes de la fecha de la firma. En este enlace tienes acceso al buscador de cédulas de la Agencia de la Vivienda de Cataluña.
• Certificado de eficiencia energética: es un documento que, como su nombre indica, nos dice cuál es la eficiencia energética de la vivienda. Cuanta más eficiencia, más sostenible será y menos recursos consumirá, lo que se traducirá en ahorro energético. Para saber si la vivienda tiene certificado de eficiencia energética, puedes consultarlo en este enlace.
• Titularidad y cargas de la vivienda: para certificar la identidad de las personas propietarias (que son las que están autorizadas a vender la vivienda) y saber si tienen deudas que deben liquidar antes de la venta, hay que solicitar la nota simple. Es un documento emitido por el Registro de la Propiedad donde está inscrita la vivienda. En general, nos lo tiene que facilitar la persona vendedora, aunque también podemos conseguirlo a través de la web registradores.org.
• Estado del pago de impuestos y cuotas y derramas de la comunidad: la persona que vende tiene que estar al corriente de los pagos por estos conceptos.
• Informe de inspección técnica del edificio: te permite saber si hay alguna rehabilitación pendiente. Esta información tendrás que completarla con la solicitud de las tres últimas actas de la junta de propietarios del edificio.
• Estado urbanístico del edificio: es fundamental que examines si la vivienda tiene alguna afectación urbanística que pueda reducir su valor o significar que en un futuro se nos pueda expropiar. Si compras una vivienda en la ciudad de Barcelona, puedes revisar la situación urbanística de un determinado inmueble consultando el Portal de Información Urbanística de Barcelona.

Respecto a las primeras ayudas, hasta agotar el presupuesto puedes pedir préstamos a interés cero para financiar el 20% del precio de compra que no te financia el banco. A cambio, la vivienda pasa a ser una vivienda de protección oficial de precio limitado. Infórmate en la web del Institut Català de Finances.

Sobre las segundas ayudas, subvencionan diferentes actuaciones ejecutadas en edificios e interiores de viviendas que supongan la mejora de las condiciones de habitabilidad, accesibilidad y la eficiencia energética. Consulta más detalles aquí.

Se conoce como reserva de la vivienda el hecho de dar al API o persona intermediaria una cantidad a cuenta del precio de la vivienda, que detendrá la venta y que queda condicionada a que la persona vendedora acepte la oferta. Si no la acepta, se devuelve el dinero entregado; si finalmente acepta la oferta, este queda a cuenta del precio.

Cuando hacemos las reservas tenemos que ir con mucha cautela, ya que, en muchas ocasiones, no se prevé nada en caso de que seamos las personas compradoras las que no queramos seguir adelante. Si esto ocurre y no hemos previsto nada al firmar la reserva, perderemos el dinero entregado. El mejor consejo es que no solo la cantidad dada en reserva quede condicionada a la aceptación de la oferta por parte de la persona vendedora, sino que se condicione a que después se firme un contrato de arras o se formalice la compraventa. De forma que si la parte compradora decide no seguir adelante con la compra de la vivienda se le devuelva el dinero sin problema.

En este punto será muy importante que la reserva entregada quede fijada en el llamado documento de reserva, el cual será firmado por la parte compradora y el API que intervenga en la operación.

En esta fase del proceso, la parte vendedora ya ha aceptado la oferta, y en previsión de que tardarás todavía un tiempo hasta conseguir la hipoteca, a las dos partes les interesará firmar una promesa de compraventa, entregando una cantidad a cuenta del precio, que denominaremos arras (a la que se añadirá la cantidad entregada en concepto de reserva).

Estas arras, en general, se definirán como arras penitenciales y, aparte de ser una cantidad dada a cuenta del precio de la vivienda, tendrán efectos indemnizatorios si una de las partes desiste.

Así, si como parte compradora desistimos de la compraventa y no vamos a la notaría el día de la firma, perderemos la cantidad que hemos entregado. Si es la persona vendedora quien desiste y no acude a la firma, deberá devolver el doble del importe a la parte compradora.

Este efecto de las arras, propio de las arras penitenciales, debe figurar expresamente en el contrato. Es decir, en el contrato de arras se debe reflejar, por parte de la persona vendedora, la obligación de vender la vivienda libre de cargas y al corriente de impuestos y cuotas de la comunidad y otros gastos comunitarios.

El contrato de arras debe incluir:

• Identificación de las partes (parte compradora y API).
• Identificación del inmueble.
• Precio final ofertado.
• Cantidad de dinero entregada en arras (se añadirá si hemos facilitado la reserva).
• Efectos de las arras penitenciales.
• Fecha límite para la formalización ante notario.
• Pacto por el cual la persona vendedora asume la obligación de vender la vivienda libre de cargas y al corriente de impuestos y cuotas de la comunidad y otros gastos comunitarios.
• Pacto de desistimiento justificado en caso de no concesión de la financiación necesaria para la compra: con este pacto se acuerda que el hecho de no conseguir la hipoteca por causas no imputables a la parte compradora se entenderá como un desistimiento justificado. La parte vendedora devolverá a la parte compradora la cantidad entregada en arras y se dará por finalizada la operación.

El día señalado, la parte compradora y la parte vendedora se encontrarán en la notaría designada con una persona representante de la entidad bancaria. El notario podrá ser elegido por la parte compradora, pero si no conoce ninguno, será la entidad bancaria con la que se contrate la hipoteca quien lo designará.

El notario redactará un documento notarial, también denominado escritura, detallando:

• Contenido del contrato de compraventa, con indicación de las partes intervinientes.
• Objeto de la compraventa.
• Precio.
• Forma de pago y obligaciones de cada una de las partes.
• Gastos de la operación.

El notario leerá y explicará este documento; además, verificará que esté toda la documentación de la vivienda y que esta sea correcta. 

En el mismo acto se firmará la hipoteca (también a través de documento notarial o escritura) con la persona representante de la entidad bancaria, quien, entonces, transferirá el dinero a la parte vendedora, y esta facilitará las llaves de la vivienda y la posesión de la misma.

Una vez firmadas las escrituras, la gestoría liquidará los impuestos correspondientes ante la Agencia Tributaria de Cataluña y accederá al Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda para inscribir a la nueva persona titular de la vivienda y la hipoteca formalizada.

Impuestos: deberás pagar aproximadamente un 10 % del precio de la vivienda, bien en concepto de IVA (si compras un piso nuevo), bien en concepto de impuesto de transmisiones patrimoniales (si compras una vivienda de segunda mano).

Si no superas los 35 años y compras una vivienda usada, a la hora de pagar el ITP puedes beneficiarte de una reducción del 50% y pagarás sólo el 5% del valor de referencia de la vivienda.

Notaría y Registro de la Propiedad: el notario supondrá un gasto de entre un 0,2 y un 0,5 % del precio de la vivienda, más el coste de las copias de la escritura. Por su parte, el registrador o registradora cobrará entre un 0,1 y un 0,25 % del precio de la vivienda.

Otras gestiones: son los gastos de los servicios de gestoría que liquidan los impuestos y llevan las escrituras al registrador y las recogen una vez están redactadas y registradas.

Tasación: como la necesitaremos para pedir el préstamo hipotecario, siempre será a cargo de la parte compradora.